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お金のこと

マンション?一戸建て?マイホーム購入で失敗する前に読んでほしいリアルな話


こんにちは!
ムダをなくし生活の最適化が大好きな星乃(@madoka_hoshino)です。

マイホーム欲しいですか?
マイホーム購入の話になると、一戸建てかマンションか、という話が出てきますよね。

ここでは、マイホームとしてのマンションの購入はよくよく考えたほうがいいという話をします。マイホームでマンションを検討している人は読んでほしいと思います。

この記事の内容
●マンションの値段はどんどん上がっている
●マンションはとんでもない維持費がかかってくる
●不動産はどんどん余る時代になる

マンションは人気!つまりは不動産価格は高止まりしている

日本ってマンション人気ですよね。特に東京の都心部では本当にタワマンがどんどん建っています。
日本は今、タワマンの規制がないので、ガンガン建ってしまうのです。

不動産会社も、タワマンをお金をかけてCMしているので、マンション購入に憧れる人はたくさんいます。

そのせいか2019年現在、都心部のマンションの価格はかなり上昇しています。(不動産価格自体も上昇している)

交通の便がいい築40年程度の中古の3LDKでも5000万円とかします。
海外では不動産価格は年季が入ると上昇する傾向があるのですが、日本では新しいほど価値があるといわれるので、買ったとたん3割も価値が下がります。

マンション 購入 失敗

マンション 失敗 ブログ

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そんな不動産価値が下がった中古マンションでさえ、5000万円という値段で売り出されています。
ちょっと異常ですよね。わたしがマイホームを買った数年前と比べても、一戸建てですら数百万円は高い印象です。

つまり、今マンションを買うのは高値つかみと言えます。

4000万円の借入で借金返済額はプラス743万円

マンションを5000万円で購入し、よくあるフラット35(35年間金利が同じ)で35年でローンを組んだ場合、頭金を1000万円も払ったとしても、4000万円の借入が必要です。

これを金利1%として、フラット35で返済したとしたら、月々の返済額は11.3万円。総返済額は4743万円です。

つまりは、5000万円の物件を買ったのに、総支払い額は最終的に5743円にもなるわけです。 743万円は物件価格ではなく銀行への返済分ということですね。

743万円もローンの金利を余計に払っているわけです。
743万円というと、年収500万円だとしても、実質約2年分の年収を余計に銀行に払っているわけですね。

マイホームを買う人は、ローンでどれくらい余分にお金を払うことになるのか、しっかり計算したほうがいいです。こんなに払っているのか…とびっくりする人は多いです。

住宅ローンは借りて当たり前と考えられていますが、れっきとした借金であることを認識しましょう。

マンションはとんでもない維持費がかかってくる

マンションは一戸建てと比べて維持費が高いです。
一戸建てには存在しない管理費、修繕費、車を持っているなら駐車場代などかかかってきます。

固定資産税も一般に一戸建てより高くなります。もちろん一戸建ても強制に徴収されないだけで、修繕費というものはかかってきますが、マンションの場合はそれが一戸建てとは比べ物にならなくなっていきます。

なぜかというと、水道管など、公共で修繕されるべきものでも、マンションでは住民が払わなければならなくなるからです。一戸建てで、水道管が破裂したり電気が通らなくなったりしたら、それを直すのは区などの公共機関です。

家の前の電柱が倒れたら、その周りの家が電柱の修理費をだすってことはありませんよね。しかし、マンションだと、この 水道も電気も、建物の中を縦に通っています。

どこかが壊れたとしたら、その修理代はマンションの住民がお金を出し合って直すのです。(そのための修繕費)
ですので、必然と修繕費も築年数が上がっていけば上昇します。

本来国が負担すべき修繕費用も、マンションであれば住民が負担する必要が出てくるのです。

駐車場も一戸建てであれば、ガレージ付きの家もたくさんあります。
ガレージ付きであれば、駐車場代はかかりません。ですが、マンションではガレージを作ることができませんので、さらに駐車場代もかかってくるわけです。
これが一戸建てよりマンションの維持費がバカ高くなる要因です。

不動産はどんどん余ってくる時代

これはマンションに限った話ではないですが、これから日本はどんどん不動産が余る時代です。その原因は人口が減るから。

しかも結婚して子供を持つ人が減るので、2LDKや3LDK以上の大きな部屋はどんどん余るでしょう。単身であれば1LDK程度でも十分だからです。

結婚して親から不動産を譲り受けても、それが双方の親からだったりすると、家が二個にもなってしまうわけで、そうなればほとんどの人が処分するのではないでしょうか。

(賃貸して貸しだす人もいますが、立地がが良くないと難しい)必然的に、これから先を予想すれば不動産価格は下がっていくでしょう。

都内など、ごく一部の便利な立地のみ価格が下がらないということになりそうです。

残りの住人で修繕費を払わなければならない時代に

不動産が余るとしたら、どういう状況になるでしょうか。タワマンなどの集合住宅は全戸埋まらないことになります。

そうなれば、必然的にマンションのどこかが壊れて大規模な修繕が必要になったらその負担は残った住んでいる住民にのしかかります。今のたくさんのお年寄りを少ない若者が支える構図のように、 巨額の修繕費用を少ない住人が支えなければなりません。

これも、マンションの維持費がバカにならなくなっていく要因だとお判りでしょうか。

ただでさえ、月10万円以上の借金返済に追われているのに、さらに管理費や修繕費が積み重なって増えていくのです。
言葉を選ばずにいえば、まるで多重債務者です。

マンションの購入はよくよく考えてシミュレーションを

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マイホームは一度買ってしまったら、なかなか住み替えもできません。
特にマンションを考えている人は、お金についてよくよく考えてみてください。買ってしまってからでは遅いですから。

個人的なオススメは、中古の一戸建て(築22年以内)を買って内装をリフォームすることですね。

なぜ22年かというと、その年数なら耐震構造だからです。

どのみち、都内の中古マンションが5000万円を超えているような不動産相場では賃貸に住んだ方がいいかもしれませんね。

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